屋根貸しの概要と問題点について

太陽光発電事業の新しいスキームとして「屋根がし」が始まりました。

屋根貸しの概要と、問題点について解説致します。

「不勣産登記法と農地法」「屋根と農地」
2つを巡る法規制について。

【建物所有者が移れば屋根がし契約無効の恐れ】

住宅やビル、工場などの屋根を貸し、借り手が太陽光発電を導入
して売電収人を得る。
発電事業者はその対価として一定の賃料を支払う。ＦＩＴが誕生
させた新たなビジネスが屋根貸し制度の概要です。

経済産業省資源エネルギー庁、政策課制度審議室が「多くの人が
資金的な問題をまえに導人を躊躇するなかで、屋根貸しが普及の
起爆剤になる」と期待を寄せたように、１０００戸への導入を目
指すソフトバンクや２４０億円を投じるオリックスなど参人企業
には鐸々たる顔ぶれが並んでいます。

平均賃貸料は年間１００円/㎡ともいわれ、屋根方位などに応じ
て詳細な賃料設定をするなど独自スキームが構築されつつあります。
こうした機運は行政側へも拡がり、東京都や神奈川県では屋根貸
しビジネスのマッチング事業をスタートさせました。

しかし余剰買取りの時代では誰も想像しえなかったビジネスで普
及の兆しが進むにつれ、ある法律の存在が取り沙汰され始めてい
ます。それが「不動産登記法」です。

基本的に屋根貸しビジネスの多くは屋根所有者と発電事業者、双
方での賃貸借契約に基づくため、契約自体は法的に何の問題もご
ざいません。

しかし契約期間中に建物そのものの所有権が第三者に渡れば話は
大きく変わってきます。なぜなら、いまの不動産登記法では「建
物に付属する屋根だけを切り離して登記する」という概念そのも
のがないためです。

たとえば貸主が倒産してしまい所有権が破産管財人に移ります。
あるいは建物を売却、譲渡して第三者に権利が変動してしまった
場合、屋根の賃貸借契約はあくまで当事者間での有効性しか持た
ず、契約が無効になる恐れが生じてしまいます。

発電事業者にとって「有効な賃借物件だ」と第三者に対抗するに
は不動産登記法による登記がどうしても必要なのですが、いまの法
体系では屋根の登記はどうしてもできません。

つまり、いくら第三者に対して賃貸借契約を主張しても認められず
、逆に新しい建物所有者が発電事業者を「建物の一部の権利を無
断で使用、占有して、かつ収益をあげている」とみなせば、損害
賠償請求もしくは屋根の引き渡し請求、撤去といった法的措置す
ら取り得てしまうのです。

そうなれば勝てる見込みはもはやなく、事業者には賠償リスクす
らつきまとってしまいます。

登記法について「土地なり、建物があるなかで、貸し主と借り主
の共同登記によって、第三者に対抗するというまさに日本の民法
体系に関わる世界。屋根だけを特例的に扱う措置が取れるかとい
うと非常にその理屈付けが難しく、仮に認めたとすると他との整
合性をどう取るのか」と課題は実に大きいのです。

もし法改正をするとなると管轄は法務省となります。経産省の手
がが及ぶ範囲でもなければ、審議会プロセスを経る必要があり、
どれほどの時問がかかるのか想像もできません。
だがパイオニアになる過程とはリスクの連続でもあります。それ
こそが事業者本来の姿でもあるはずです。実際屋根貸しビジネス
は動き始めたばかりです。
民間企業の創意工夫のもとで。

【農地利用のルールが決まらない】

一方、時代に応じ姿、形を変えようとも、地域の農林漁業を守る
のが農地法の使命です。
とくに現政権は39％という食料自給率を10年後の22年度までに50
％まで高めるという政策目標を持ちます。
実現の成否はともかく、限られた国土のなかで上地利用を調整せ
ねば、４６０万ｈある農地の保全すらままならないのです。

優良農地を守りつつ、太陽光発電の導人を求めれば耕作放棄地へ
とたどり着くのが自然の流れ。
農林水産省では39.6万ｈある耕作放棄地のうち11万ｈ、５８０億
kWhの発電が可能だと試算済みです。　
また農地転用をするにしても、生産性の低い３種、次いで２種農
地という形で許可を与えます。
こうした再エネ普及に対し、農地利用を明確化するため法案化さ
れたのが、農山漁村における再生可能エネルギー電気の発電促進
法でした。

その概要とは農地を巡る軋悴の回避や、地域の農林業業へ売電収
入が遣元されるよう、まず農林・経産・環境３犬臣が基本方針を
作成。この方針のもと市町村が実像に応じた計輿をつくり込み、
発電事業者を認定します。

認定を受けた発電事業者は農林地の権利移転という民法の特例を
受けられるというもの。権利移転とは耕作放棄地、具地が複雑に
入り組んだ土地のなかで、細切れとなった耕作放棄地ひとつ一つ
に導人するとなると投資効率の無視もいいところです。
また契約の手間を考えても気の遠くなる作業が待っています。

そこで点在する放棄地、農地の所有権をひとつに集約すれば、放
棄地の面積を最大化でき、手続きも簡素化できるはずです。

こうして法案は先の通常国会に提出されたのですが、一度も審議
されぬまま閉会になりました。
臨時国会での審議を待ち望むが、その開催すら不透明な状況なの
です。

仮に10月末に開かれても、特例国債法案が可決されて衆院解散と
もなれば廃案となります。
もとより所有権の移転に対して、調整の困難さや大資本のための
法案といった反対の声は少なくないです。

実は農家の想いは法案とは違うところにある。詳細は事項に譲るが
、彼らの想いのひとつに農地転用ではなく、あくまで農地に太陽
光を導入したいという願いがあります。　
つまり転用すれば農地が消え、農業も失う。ならば農業を続けな
がら発電をし、売電収人を農業へ再投資できないか？

農水省の見解を簡略化すれば、「耕作放棄地だけでも大量のパネ
ルが乗る。農地のうえや法面に乗せたいのなら転用許可を得れば
いい。ただし、優良農地への導入は農業振興に背く以外の何もの
でもない」ということだと解釈出来ます。

だが、両者は見解の相違はあるものの農業再興という目標は同じ
なのです。

というのが「屋根がし」「農地利用」の問題点と課題です。